ラインで宅建の勉強

▼契約解除前、解除後の第三者との関係



AがBに土地を売却し、
“BがCに土地を売却後、Aが契約解除する場合”と
“Aが契約解除した後、BがCに土地を売却する場合”、
AとCのどちらが保護されるか(勝つか)を考えて見ましょう。

結論からいうと、どちらの場合でも、先に登記を備えた方が保護されます。
このとき、第三者Cの善意・悪意は関係ありません
つまり、第三者Cが契約解除されていることを知っていても(悪意であっても)、
登記を備えれば、Aに勝つことができます。(対抗できる)

まとめると、契約解除の場合、先に登記をした方が保護される!
ということです。

ここで、よく試験にでるのが、
BがAに代金を支払わないでCに売却し、Cが登記した後、Aが契約解除をした場合、
AはCに対して、土地を返してと主張できるか?
という問題です。

先ほどのルールに合わせて考えると、
Aは契約解除したものの、第三者Cが登記しているので、Cは保護されます。
つまり、AはCに対して、土地を返してと主張できないこととなります。
これが答えです。

しかし、代金を支払ってもらえていないAが可哀想だから、Aも保護するに値すると
考える方が多いようです。
これは間違いなので気をつけてください!

さらに、契約解除ではなく、「取消し」「無効」についてなのですが、
一緒に覚えると頭の混乱を防げるのでご説明します。

それは、Aが“強迫された場合”と“錯誤の場合”についてです。
強迫された場合、Aが取消すと、善意の第三者にも勝つこと(対抗すること)ができます。
錯誤の場合、Aが無効主張すると、善意の第三者にも勝つこと(対抗すること)ができます。



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