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平成23年(2011年) 問39 解答・解説 宅建試験

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地(代金3,000万円)の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

1 A社は、宅地建物取引業者である買主B社との間で売買契約を締結したが、B社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。A社は、B社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の違約金を受け取った


(解答・解説)
違反しない
8種規制は、宅建業者が売主で宅建業者以外のものが買主の場合に適用されます。宅建業者同士では適用されません。
損害賠償額の予定および違約金の合計が代金の額の10分の2を超えてはならないという規定は本旨では当てはまらないので、違約金を1000万円としてもOK
8種規制に関するテキストページ


2 A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの間で、割賦販売の契約を締結したが、Cが賦払金の支払を遅延した。A社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Cがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した

(解答・解説)
違反する。

宅地建物取引業者は、売主として割賦販売(分割払い)の契約について、買主が賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除することができます。したがって、20日の期間を定めて書面で催告しても解除できません。


3 A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Dは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいた

(解答・解説)
違反しない
宅地建物取引業者が、自ら売主として割賦販売を行なった場合、代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払を受けるまでは、登記を移転しないことができるが、超える額を受け取る場合、所有権移転をしなければなりません。


4 A社は、宅地建物取引業者である買主E社との間で、売買契約を締結したが、瑕疵担保責任について、「隠れたる瑕疵による契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から1年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた

(解答・解説)
違反しない
8種規制は、宅建業者が売主で宅建業者以外のものが買主の場合に適用されます。宅建業者同士では適用されません。
瑕疵担保責任を負う期間についても8種規制の一つなので、宅建業者同士では適用されません。ちなみに、瑕疵担保責任を負う期間については、その目的物の“引渡しの日から2年以上”となる特約をする場合を除き、民法に規定する“発見から1年”ものより買主に不利となる特約をしてはなりません。

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クーリングオフ
損害賠償額の予定等の制限
手付額等の制限
自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
手付金などの保全措置
割賦販売特約の解除等の制限
所有権留保などの禁止
瑕疵担保責任の特約制限
住宅瑕疵担保履行法による資力確保措置

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