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平成23年(2011年) 問33 解答・解説 宅建試験

宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引主任者である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1 A社の代表者である乙は、取引主任者ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引主任者証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地
建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。


(解答・解説)
違反
重要事項の説明は、どんなことがあっても、取引主任者が行わなければなりません。つまり、説明に落ち度がなかったとしても、取引主任者以外の者が行えば宅地建物取引業法に違反します。
35条書面(重要事項説明書)のポイント


2 A社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引主任者証を持っていたため、丁がその宅地建物取引主任者証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。

(解答・解説)
違反
取引主任者証の有効期間が満了していれば、その人は取引主任者ではありません。したがって、重要事項の説明を行えば宅地建物取引業法に違反する
取引主任者証の交付、有効期間、書換え、提出・返納について


3 事情を知ったB社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。

(解答・解説)
違反
重要事項説明はどんなことがあっても、契約の前。契約の前に物件に関する重要なことを話すから、意味があるのです。


4 事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った

(解答・解説)
違反しない
ここでのポイントは、“重要事項説明書は買主(借主)に交付しなければならない(交付自体は取引主任者でなくてもよい)”ことと“契約成立前に重要事項の説明を行うこと”です。
本肢は、書面の交付→説明→契約成立の順を取っており、宅地建物取引業法に違反しない。


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